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谁在研究产品需求

发布时间:2021-01-21 14:51:07 阅读: 来源:电缆防火涂料厂家

谁在研究产品需求

据说有的地产商前几天陷入了所谓破产的漩涡,但这不过是误传。这一轮楼市的调整,知名地产商里,控股权易手的,只有绿城一家,佳兆业还不知会走向何方。真正破产倒闭的,只有极少数区域内的小公司。

据说有的地产商前几天陷入了所谓破产的漩涡,但这不过是误传。这一轮楼市的调整,知名地产商里,控股权易手的,只有绿城一家,佳兆业还不知会走向何方。真正破产倒闭的,只有极少数区域内的小公司。

但日子越来越难过的,会逐渐增多。有些房企,前些年顺风顺水,拿地坚决,销售快速,虽然负债率高一些,但高周转把问题都掩盖了。民谚说,出水才看两腿泥。两只兔子同时奔跑的时候难分雄雌。只有回归常态,才显真功夫。

全国地产同行都在关注深圳。有人告诉我说,每次市场调整,深圳都要抢先;同样,楼市复苏,也往往是从深圳开始。我不晓得这个规律是否成立,但至少今年3月以来,深圳楼市的热销童话是被广为传颂的。

让地产商兴奋的,莫过于深圳的故事会复制到北京上海广州甚至更多城市。他们会言之凿凿地举出一些例子,哪个楼盘开盘两小时抢光,哪个楼盘去化率90%,仿佛2009年的楼市盛景又回来了。甚至有的剧本还说,投资客也进场啦。

这些故事要是全相信,那你就上当了。但有图有真相,黑压压的一大片排号的购房者,这也是有的。不过,即使是过去10年负增长最狠的2008年,也是有楼盘热销的;像大白菜一样抢房的2007年,也有房子卖不动。

去库存,将是一批地产商今年的主要任务。既然目标是去库存,那么相关指标,譬如利润率就要作出适当调整。说白了,该打折就得打折,该让利就得让利。送不了精装修、全套高级家电,送两年物业管理费也是可以的。

像今年一季度这种去化情况,部分地产商本来是准备在5-6月份来一场较大力度的促销。但深圳的楼市热度,以及其热量可能传染到其他城市的想象,让这些地产商将手里的促销方案停了下来,带着兴奋的观望等待着。

并非预测全年趋势,但有两个方面基本是有共识的。一是今年整体成交量要好于2014年,二是三四线城市库存仍相当严重。当然,这几乎是正确的废话,就如同,逃离这些城市,并非解决高库存难题的有效办法,因为不是想脱身就能脱身的。

与其抱怨,不如沉下心来,研究产品,发掘需求。

楼市疯狂时期,多数房企只想着何时涨价、涨多少,没有人也不需要研究产品。所以,黄金10年,只是成交量迅猛增长的10年,房价无节操上涨的10年,而不是产品品质突飞猛进的10年。拜托,建筑材料的更新,并不等于产品的创新。

当商品不好卖了,厂家和商家有两个选择:降价,或者改进产品性能、质量。商品房也是如此。有些地产商通过打折、促销,确实能够有效促进销售。但有些房子,你降价也未必卖得出去。主要是,房子对应的购买需求非常有限,或者消化得差不多了。

举个例子。不少城市在实行限购时期,刚需产品最好卖。于是,一批地产商立即修改设计,将大户型改小,配置减轻,确实取得了比较好的效果。2012-2013年,销售火爆,很大程度是刚需产品在支撑。有的地产商甚至以刚需大师自居。

如今,除了5个城市,限购都取消了,第二套房也能享受首套房的信贷优惠。于是,改善性产品夺身向上,成为市场最受欢迎的商品形态。当然,不同城市对“改善性”的定义是有差别的。北京有的地产商居然把自己的别墅也称为改善性产品。你原来住公寓,现在买独栋,也算是改善,只是跨越的幅度有点大。

去年下半年已经上市的房子,是来不及修改户型设计了。今年上市的,改善性占比有多大?估计一批地产商要忙着调整产品结构。但这不能是拍脑袋。刚需与改善性产品各自占比应是多少,必须建立在市场调查和需求研究的基础之上。

90后不买房?逗你玩的吧。有地产商发现,90后在买房群体占比越来越大。可不是么,1990年出生的年轻人,已经工作两三年了。这是一批市场基因完全不同于80后的购买者。也许出手更率性,更凶狠,也许就想一间18平方米的公寓。你得真正地研究他们。

希望在未来10年,中国地产界能出产一批与其规模、数量相称的大师级住宅产品。我同时相信,无论是住宅还是商业,那些能走得更远的地产商,必须得把90后的居住需求和购买需求研究透。

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